“1元起拍”的法拍房，能“捡漏”吗？
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鲁法事例【2025】143
当事人欲购买学区房，又想走捷径“贱价捡漏”，所以在中介的“引荐介绍”下购买了法拍房所担保的债款，意图经过以物抵债的方法取得法拍房的一切权，成果房子没住上，“购房款”也要不回来了。
一、案情简介
“孩子立刻要上小学了，我仅仅想买个学区房罢了，中介给我引荐了法拍房，我看地段价格都适宜，就交了72万元，谁成想工作变成了这样！”当事人周某某咬牙切齿地向法官说。周某某自2022年1月份开端着手看房，3月份就交了“购房款”，眼瞅着9月份孩子要开学了，但房子一直没能交给、过户。周某某便不断敦促，但是中介却屡次推延交房日期。面对着爸爸妈妈妻儿的不断质问，周某某也是束手无策、手足无措，万般无奈之下，周某某将某财物办理公司申述至崂山法院，恳求免除“购房协议”，退回“购房款”。
本来，某财物办理公司对周某某拟购学区房的一切权人享有债款，并以该学区房为债款建立了典当担保，房子一切权人未能如期归还告贷，某财物办理公司诉至其他法院后恳求了强制执行，该学区房终究被法院司法拍卖而成为了法拍房。为了贱价获取该法拍房，中介想出了“歪招”——让周某某经过层层转让的方法购买某财物办理公司对房子一切权人享有的上述债款，然后再将周某某改变为恳求执行人，意欲在法拍房流拍后，经过与房子一切权人到达以房抵债协议的方法贱价取得房子。
但是，周某某和中介的如意算盘终究是落了空！法拍房的一切权人早已深陷债款泥潭，遭受多方债款人申述，其名下房产已被多家法院轮候查封，周某某的“买房”期望无法完结！所以，周某某便与某财物办理公司洽谈，恳求返还“购房款”。但是某财物办理公司却答复，两边签定的是债款转让协议，并非房子买卖协议，其已完结债款转让，也已帮忙改变了债款的恳求执行人，两边的合同意图均已完结，债款转让款不予交还。
二、法院审理
崂山法院经审理查明，周某某与某财物办理公司签定的并非“购房协议”，而是债款转让协议。一方面，案涉债款转让协议确已实行，周某某交给了购买债款的72万元金钱，合同相对方某财物办理公司已将债款转让给周某某，并合作其向法院递交了改变恳求执行人恳求，周某某也已被法院确定为新的恳求执行人，单纯从债款转让合同实行来看，周某某确无理由免除合同。另一方面，归纳周某某与中介的微信聊天记录及其他依据，周某某自始便是想购买学区房，也有看房、催交房等行为，其仅仅轻信中介和某财物办理公司的许诺才购买了债款，若让其接受“房款两失”的成果，并不契合社会对司法保护公平正义的等待。
依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条规定，意思表明实在是民事法令行为发生法令效力的必要条件，以虚伪的意思表明施行的民事法令行为应属无效。法官在审查依据时发现，周某某与某财物办理公司签定的《弥补协议》上手写了一行文字：“某财物办理公司许诺该债款转让至周某某名下起50个工作日内将房子交给于周某某，不然逾期付出利息”，并加盖了某财物办理公司的公章。结合周某某与中介交涉进程的微信聊天记录以及两边当事人的陈说，可以确定购买案涉债款并非周某某的实在意思表明，其实在意思表明乃是购买为债款建立典当担保的房子。综上， 法院确定原被告两边签定的《债款购买协议》及《弥补协议》应为无效，被告某财物办理公司应返还原告周某某72万元金钱及相应利息。鉴于周某某对案涉合同签定亦有差错，故对其要求被告付出律师费及产业保全责任险费等费用的诉请不予支撑。
三、法官提示
“诚信原则”是咱们日常日子中每个人都应当恪守的品德原则。有些当事人在进行商场买卖时“剑走偏锋”，不只脱离商场监管、形成社会办理次序紊乱，并且还给本身及家庭带来巨大法令危险！经过此案，法官提示我们：从事民事活动时必须诚信遵法，根绝投机行为。购买法拍房或许其他产品均应当经过合理途径进行买卖，切勿心存侥幸，不然简单“赔了夫人又折兵”，形成不行拯救的重大损失。
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